不動産の査定方法は?

不動産を購入することも売却することも、ほとんどの方が一生に一度のことだと思います。売却されるときには、まずは査定を依頼されますが、ではどのように査定価格を算出しているのか?簡単にわかりやすくご説明させていただきます。

不動産の査定依頼方法

不動産の査定を依頼するとき、机上査定訪問査定という2通りの方法があります。それぞれ、メリットとデメリットがありますのでご自分にあった方法で査定を依頼されてください。

机上査定

机上査定とは、字の通り机の上で査定します。物件を見ずに過去の取引事例などで簡易的に査定する方法です。机上査定では、お客様に売却予定の不動産の「住所、構造、間取り、面積、築年数など」をお伺いいたします。実際に見ないで査定をするので、正直、正確な査定価格をお出しするのは難しく、実際の市場価格と差がでる可能性がありますが、「とりあえず相場が知りたい」という方にはいいかもしれません。

訪問査定

訪問査定は、売却される予定の不動産を実際に見せていただき、建物や設備、周辺環境なども確認させていただくので、より正確な売却価格がわかります。訪問査定は本気で売却をお考えの方に向いています。訪問査定では、図面やリフォーム時の資料、マンションの場合は管理規約などご用意していただけると助かります。

 

不動産価格の算出方法

不動産の価格を査定する方法には、「取引事例比較法、原価法、収益還元法」の3つがあります。不動産には同じ物件は存在しませんので、不動産ごとにあった算出方法で行います。

取引事例比較法

売却される不動産と類似する過去の取引事例(成約価格)と比較して査定価格を算出する方法です。マンションの査定で使うことが多いです。成約事例の少ないマンションの場合は、取引事例比較法では適正な価格が出にくいこともあります。

原価法

一戸建ての場合には原価法を使います。まず、再調達原価法を計算します。これは、売却予定の建物を仮に取り壊したとして、同じ建物を再び建築したら費用はいくらになるのかを計算します。次に、築年数に応じて減価修正をし、現在の建物の価値を出します。土地の部分は上記の取引事例比較法を使うことが多いです。そして、建物の価値と土地の価値を合わせて積算価格を出します。

収益還元法

商業ビルや賃貸マンション・アパートなどを収益物件といい、収益還元法で査定を行います。収益物件の査定については、後日、書かせていただきたいと思います

 

不動産の価値は常に変動します!

不動産の査定は、取引事例比較法・原価法・収益還元法の算出方法に加えて、個別的な要因(接道、陽当たり、周辺環境、立地、室内の使用状況など)の事情に応じて査定額を出しますが、不動産は、その時期の需要と供給・周辺環境の変化などで、相場は常に変動しています。ご売却するときは「タイミング」も大切にされてください。